Cómo cobrar la renta a tiempo: guía para arrendadores en México

Para que la renta llegue a tiempo hay que hacer tres cosas, y ninguna consiste en perseguir al inquilino: dejar por escrito el día y el lugar de pago, avisar antes de que venza y no después, y hacer que pagar sea tan fácil que no dependa de que alguien se acuerde. Lo demás (los intereses, las llamadas, el abogado) es lo que ocurre cuando esas tres fallaron. Esta guía arma las tres, con lo que dice la ley mexicana de por medio.

Primero su contrato, porque lo que no diga lo llena la ley

El Código Civil Federal obliga al inquilino "a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos" (artículo 2425, fracción I). La palabra que hace todo el trabajo ahí es convenidos: la ley no fija un día 1 ni un día 5, respeta lo que ustedes dos escribieron.

Cuando el contrato calla, la ley llena el hueco, y lo que pone suele sorprender. El artículo 2427 del mismo código dice que la renta se paga "en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario". Léalo otra vez: si su contrato no señala dónde se paga, el lugar de pago que reconoce la ley es el domicilio del inquilino. Un contrato que no dice dónde se cobra le encarga a usted ir por el dinero.

Tres líneas que conviene tener escritas, literalmente:

• El día exacto del mes en que vence la renta, y desde qué mes empieza a correr.
• La cuenta donde se deposita, con la CLABE completa y el nombre del titular, y una frase que diga que ese depósito es el pago.
• Qué pasa si se atrasa: el interés moratorio o la pena por día, con número.

Una nota de alcance antes de seguir: el Código Civil Federal es la referencia y casi todos los códigos civiles estatales lo replican, pero el contrato de una casa en Jalisco se rige por el código de Jalisco, y uno en la Ciudad de México por el suyo. Puede leer el federal completo en el sitio de la Cámara de Diputados (abre en una pestaña nueva), y conviene comparar los artículos de arrendamiento con los de su entidad antes de redactar una cláusula.

La pena por atraso tiene un techo, y casi nadie lo sabe

Sí puede cobrar por el atraso: se llama pena convencional y el artículo 1840 del Código Civil Federal permite pactarla. Lo que casi nadie sabe es que el artículo 1843 le pone un techo: "La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal".

En otras palabras: la pena acumulada no puede terminar valiendo más que la renta que se debe. Una cláusula de "10% diario de recargo" suena disuasiva, pero llega al 100% de la renta en diez días y de ahí en adelante es papel. Una pena moderada (un porcentaje mensual sobre el saldo vencido, con tope) es la que un juez va a sostener.

Tres avisos, no diez

El error más común en cobranza no es cobrar poco, es cobrar tarde. Un recordatorio el día 8, cuando la renta venció el día 5, ya llega a alguien que sabe que se atrasó. El calendario que funciona empieza antes:

1. Cinco días antes del vencimiento. Un mensaje corto y neutro: el monto, la fecha, la cuenta. No es una cobranza, es una agenda. Nadie se ofende con una agenda.
2. El día que vence. El mismo mensaje, más breve todavía, con la CLABE lista para copiar y pegar. La mitad de los atrasos de un día son personas que no tenían el dato a la mano.
3. Al tercer día de atraso. Aquí sí cambia el tono, pero no a reclamo: preguntar qué pasó y ofrecer una fecha concreta. "¿Le funciona el viernes?" obtiene más pagos que "ya se atrasó".

Tres avisos por propiedad, con el mismo texto todos los meses. Cuando el inquilino sabe que el aviso llega siempre, deja de leerlo como desconfianza y empieza a usarlo como recordatorio.

Haga que pagar sea aburrido

Cada decisión que le deja al inquilino es un día de retraso posible. Quítele todas:

• Una sola cuenta, siempre la misma, a nombre de quien firma el contrato. Cambiarla a media relación es la forma más rápida de que un pago se pierda una semana.
• Una referencia fija por unidad, para que usted sepa de quién es el depósito sin preguntar.
• El mismo mensaje cada mes. Si lo redacta de nuevo cada vez, va a saltarse meses.
• El comprobante como parte del pago, no como un favor. Si el pago llega por transferencia, lo que cierra el mes no es la captura de pantalla sino el comprobante que emite el Banco de México, y eso se explica en la guía sobre el CEP de Banxico.

Cuando ya se atrasó: los primeros quince días

Los primeros quince días deciden si esto se resuelve por teléfono o por juzgado.

Empiece por saber qué pasó. Un inquilino que perdió el trabajo y uno que decidió no pagar se ven igual en una hoja de cálculo y necesitan respuestas opuestas: al primero le sirve un convenio con dos o tres parcialidades y fechas; al segundo, un aviso formal.

Si acuerda un plan de pagos, póngalo por escrito aunque sea en un mensaje: monto, fechas, y que el acuerdo no renuncia a lo demás del contrato. Y guarde todo. Si esto termina en un juicio, lo que pesa no es su memoria sino el expediente que usted armó mientras todavía se llevaban bien.

Lo que no debe hacer, aunque tenga la razón

Cortar el agua, la luz o el gas, cambiar la chapa o entrar a sacar las cosas son atajos que salen carísimos.

El Código Civil Federal le da la vía correcta: el arrendador puede exigir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta (artículo 2489, fracción I), y esa vía es judicial. Tomar la propiedad por su cuenta cambia el problema de lugar: usted pasa de tener un inquilino moroso a ser la parte demandada, y el adeudo original queda en segundo plano.

Todo lo de esta guía se puede llevar en una hoja de cálculo y un recordatorio del teléfono, y para una propiedad es exactamente lo que recomendamos. Nosotros lo automatizamos porque administramos propiedades y nos cansamos de la hoja de cálculo, no porque haga falta un sistema para cobrar bien. Si su caso no se parece a ninguno de los de arriba, escríbanos y lo vemos con usted.