Administración de inmuebles: qué clave del SAT usar
Quien renta un inmueble y factura necesita dos claves distintas. Esta guía separa la del CFDI de la del RFC y explica cuándo le retienen ISR e IVA.
En resumen
Cuando alguien busca "la clave del SAT" para administración de inmuebles casi siempre está buscando una de estas tres cosas, y conviene no confundirlas:
- La clave de producto o servicio del CFDI. Es la que va en cada factura de renta que usted emite. Para inmuebles vive en la familia 801315.
- La actividad económica del RFC. Es otra cosa, se da de alta con el cuestionario del propio SAT y no es un número que convenga copiar de un blog.
- El régimen fiscal. Tampoco es una clave de producto: es el capítulo de la ley bajo el que tributa.
Abajo está cada una con la fuente abierta para que usted la compruebe.
Qué clave de producto o servicio lleva una factura de renta
El SAT publica una hoja de sugerencias titulada "Arrendamiento inmobiliario (Renta de casas, terrenos, oficinas o locales comerciales)" dentro de su catálogo de claves de productos y servicios (abre en una pestaña nueva). Las cuatro claves que ahí sugiere son:
- 80131500 Alquiler y arrendamiento de propiedades o edificaciones
- 80131501 Arrendamiento de residencias
- 80131502 Arrendamiento de instalaciones comerciales o industriales
- 80131503 Arrendamientos de tierras
La clave de unidad de medida que acompaña a todas es E48 Unidad de servicio.
Bodegas y naves industriales
Una bodega o una nave industrial no es una residencia ni es tierra: entra en 80131502. El propio SAT lo usa así en su ejemplo de llenado de una factura de arrendamiento de local comercial (abre en una pestaña nueva), donde elige esa clave y esa unidad, y advierte algo útil: al seleccionarla, la herramienta gratuita de facturación precarga sola los impuestos trasladados y retenidos.
La clave del CFDI no es la actividad que usted registró en el RFC
Son dos catálogos distintos y ninguno manda sobre el otro. La actividad económica es la que usted contestó en el cuestionario de actividades y obligaciones del SAT al inscribirse o al actualizar su situación fiscal, y la correcta depende de si renta vivienda, local, bodega o terreno, y de si lo hace por cuenta propia o administrando inmuebles de terceros. No publicamos aquí un número para esa pregunta porque el SAT no tiene una hoja de sugerencias equivalente y responderla de memoria sería adivinar. Pregúntela en su contador o en el propio cuestionario del SAT.
Qué régimen le toca
Si usted es persona física y sus ingresos vienen de rentar, hay dos caminos y los dos están en la Ley del Impuesto sobre la Renta (abre en una pestaña nueva).
El primero es el capítulo de arrendamiento, el Título IV, Capítulo III. Ahí el artículo 116 obliga a pagos provisionales "mensuales o trimestrales, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago". Y el artículo 115 ofrece una opción que ahorra papeleo: deducir 35% de los ingresos en lugar de ir juntando comprobantes uno por uno, más el predial del inmueble.
El segundo es el Régimen Simplificado de Confianza. El artículo 113-E permite tributar ahí a las personas físicas que "realicen únicamente actividades empresariales, profesionales u otorguen el uso o goce temporal de bienes", siempre que los ingresos del ejercicio anterior "no hubieran excedido de la cantidad de tres millones quinientos mil pesos". Rentar entra, entonces, mientras no se rebase ese tope.
Las retenciones: sólo cuando el inquilino es persona moral
Esta es la parte que más dudas genera y la regla es sencilla. Si quien le paga la renta es una empresa, le retiene; si es una persona física, no.
- ISR. El artículo 116 de la LISR dice que cuando los ingresos "se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna".
- IVA. El artículo 1o.-A, fracción II, inciso a) de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (abre en una pestaña nueva) obliga a retener a las personas morales que "usen o gocen temporalmente bienes" otorgados por personas físicas. En su ejemplo de factura, el SAT aplica la retención de las dos terceras partes del IVA trasladado, con el factor 0.106666.
Hay una excepción que conviene conocer antes de cobrarle IVA a nadie: el artículo 20, fracción II de la LIVA exime del impuesto a los inmuebles "destinados o utilizados exclusivamente para casa-habitación", y aclara que eso no aplica a los que se entregan amueblados ni a los que operan como hotel u hospedaje. Una bodega, un local y una oficina sí causan IVA.
Qué guardar cada mes
Tres documentos por propiedad y por mes, y el expediente se arma solo:
- El CFDI que usted emitió, con la clave 801315xx que corresponda.
- El comprobante de que el dinero entró. Si fue transferencia, lo que cierra el mes no es la captura de pantalla sino el comprobante del Banco de México, y eso lo explicamos aparte en qué es el CEP de Banxico.
- La constancia de retención, cuando el inquilino es empresa.
Si además está por firmar un contrato nuevo, la plantilla de contrato de arrendamiento de bodega ya trae la cláusula de renta con el IVA, el día de pago y el plazo para entregar el comprobante fiscal, y la checklist de contrato de arrendamiento repasa los puntos que después hacen o deshacen esta parte fiscal, empezando por quién factura y a nombre de quién.
Alcance y última revisión
Última revisión: 2026-10-03. Esta guía explica lo que dicen las fuentes oficiales que enlaza y no es asesoría fiscal ni legal: para su caso concreto consulte a un contador o al propio SAT. Si lo que busca es dejar de llevar los cobros y los comprobantes en la cabeza, así funciona Rentas Cloud, y si algo de aquí no le cuadra puede escribirnos a soporte.
Preguntas frecuentes
¿Qué clave de producto o servicio uso para rentar una bodega?
La 80131502, "Arrendamiento de instalaciones comerciales o industriales", con clave de unidad E48. Es la que el SAT sugiere para instalaciones comerciales e industriales en su catálogo de claves y la que usa en su propio ejemplo de factura de arrendamiento.
¿La clave del SAT cambia si rento una casa en vez de un local?
Sí. Para una residencia el SAT sugiere la 80131501 y para terrenos la 80131503. Además cambia el impuesto: el arrendamiento de casa-habitación está exento de IVA por el artículo 20, fracción II de la LIVA, y el de un local o una bodega no.
¿Me tienen que retener ISR por la renta?
Sólo si quien paga es persona moral. En ese caso la retención es del 10% sobre el monto, sin deducción alguna, según el artículo 116 de la LISR. Si su inquilino es una persona física, nadie retiene y usted hace sus pagos provisionales.
¿Puedo estar en RESICO si sólo rento inmuebles?
El artículo 113-E de la LISR incluye expresamente a quienes otorgan el uso o goce temporal de bienes, con el límite de tres millones quinientos mil pesos de ingresos en el ejercicio anterior. Cuál de los dos regímenes le conviene depende de cuánto pueda deducir de verdad, y esa es una cuenta que conviene hacer con su contador antes de cambiarse.
Si quiere dejar de llevar esto en la cabeza
Rentas Cloud es el sistema con el que hacemos todo lo de arriba: los cobros del mes, quién debe y desde cuándo, los comprobantes verificados y los contratos con su vencimiento a la vista. El plan Gratis cubre una propiedad, sin tarjeta. Si tiene más, escríbanos y le decimos si le sirve antes de que pague nada.